A convivência em condomínios depende de normas bem definidas e do respeito às decisões coletivas. No entanto, quando há conflito entre o que foi aprovado em assembleia e o que está previsto na convenção, a legislação brasileira é clara: a convenção do condomínio tem prevalência e deve ser rigorosamente observada.

Prevista no Código Civil Brasileiro, a convenção funciona como a principal norma interna do condomínio. O documento estabelece direitos, deveres, regras de uso das áreas comuns, além dos quóruns necessários para deliberações. Dessa forma, qualquer decisão tomada em assembleia precisa estar em conformidade com o que já foi previamente definido.

Na prática, isso significa que deliberações que contrariem a convenção podem ser consideradas inválidas e até anuladas judicialmente. Situações como alteração de regras sem o quórum exigido ou imposição de obrigações não previstas estão entre os principais pontos de conflito.

Outro ponto de atenção envolve a gestão financeira dos condomínios, especialmente no uso do fundo de reserva. De acordo com especialistas, a utilização indevida desses recursos ou a retirada de valores quando a convenção não permite representa um risco significativo para o administrador.

“O uso indevido do fundo de reserva, ou sua retirada em desacordo com o que prevê a convenção, pode gerar responsabilização judicial ao síndico ou administrador”, orienta Marli Knop, administradora com formação em administração de condomínio.

Casos recentes reforçam esse entendimento. Em Toledo, decisão judicial condenou um síndico a indenizar o condomínio após a utilização irregular do fundo de reserva, em desacordo com as normas estabelecidas. O episódio evidencia que a gestão financeira deve seguir rigorosamente o que determina a convenção, sob pena de sanções.

Marli também faz um alerta específico sobre práticas recorrentes em alguns condomínios. “A retirada do fundo de reserva para compor o orçamento mensal, quando não há previsão na convenção, é irregular. Utilizar esse recurso sem respaldo legal é um ato de irresponsabilidade do administrador e pode gerar responsabilização também de quem prestou orientação jurídica equivocada — ainda mais quando a medida é levada à assembleia sem a devida verificação da convenção”, destaca.

Além disso, ela reforça a necessidade de cautela em situações mais complexas. “Casos especiais exigem orientação jurídica qualificada. Uma orientação mal conduzida pode gerar responsabilização, inclusive perante a Ordem dos Advogados do Brasil”, alerta.

O fundo de reserva, em geral, é destinado a despesas emergenciais ou extraordinárias, conforme definido na convenção. Qualquer utilização fora dessas hipóteses, sem respaldo legal ou aprovação adequada, pode ser interpretada como irregularidade na gestão.

Apesar disso, a assembleia continua sendo o principal espaço de decisão dos condôminos, podendo inclusive alterar a própria convenção — desde que respeitado o quórum qualificado, normalmente de dois terços dos proprietários.

Diante desse cenário, especialistas reforçam que a consulta prévia à convenção é essencial antes de qualquer deliberação. O cuidado evita conflitos, garante segurança jurídica e preserva a responsabilidade dos gestores condominiais.